Grundsteuer in der Abrechnung explodiert?So prüfen Sie den Sprung nach der Reform 2025
Seit 1. Januar 2025 gilt das reformierte Grundsteuergesetz. §2 Nr. 1 BetrKV erlaubt die Umlage — aber die neuen Hebesätze und Bescheide müssen Sie nachprüfen können.
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Reform
Grundsteuerreform 2025 — was sich geändert hat
Mit dem Jahreswechsel 2025 ersetzt der neue Grundsteuerwert nach §219 BewG den bisherigen Einheitswert. Grundlage waren die Neubewertungen durch die Finanzämter bis Ende 2024.
Parallel bleibt das Hebesatzrecht bei den Gemeinden. Das erklärt, warum derselbe Grundsteuerwert in einer Kommune zu einer Senkung und in der nächsten zu einer Verdopplung führt.
Bundesmodell gilt in NRW, Berlin, Hessen, Rheinland-Pfalz, Saarland und Sachsen-Anhalt. Bayern, BW, Hamburg, Hessen (mit Modifikation), Niedersachsen setzen auf Flächen- oder Boden-Lage-Modelle.
Umlage
§2 Nr. 1 BetrKV — was umgelegt werden darf
Grundsteuer B auf Ihren Flächenanteil
Nur die auf das bewohnte Grundstück entfallende Grundsteuer B ist umlagefähig — auf Ihren Wohnflächenanteil bezogen.
§2 Nr. 1 BetrKVNur tatsächliche Zahlung
Umlagefähig ist nur die tatsächlich gezahlte Grundsteuer, keine Pauschale oder Schätzung (BGH VIII ZR 195/03).
BGH VIII ZR 195/03Einsicht in den Bescheid
Sie dürfen den Grundsteuerbescheid einsehen — §259 BGB. Ohne Bescheid ist der Posten unbelegt und angreifbar.
§259 BGBGewerbeanteil-Abzug
Ab 10 % Gewerbeanteil im Haus muss die höhere Gewerbe-Grundsteuer vorweg abgezogen werden (BGH VIII ZR 78/11).
BGH VIII ZR 78/11Verteilung
Flächenschlüssel und Mischnutzung
Standardschlüssel
Wohnfläche zu Gesamtwohnfläche. §556a Abs. 1 BGB ist der gesetzliche Default und passt in den meisten reinen Wohnhäusern.
§556a Abs. 1 BGB
Mischnutzung
Läuft Gewerbe mit, muss die Grundsteuer auf Wohnen und Gewerbe getrennt verteilt werden. Sonst zahlen Sie für die Apotheke im Erdgeschoss mit.
BGH VIII ZR 78/11
Leerstand trägt Vermieter
Leere Wohnungen gehen nicht auf die verbleibenden Mieter. Der Flächenanteil der leerstehenden Einheit bleibt beim Eigentümer (BGH VIII ZR 159/05).
BGH VIII ZR 159/05
Rechenbeispiel
Grundsteuer springt von 1.440 € auf 2.310 €
Ausgangslage
Grundsteuer laut Abrechnung 2024: 1.440 €. Abrechnung 2025: 2.310 € — Sprung +60 %. Ihre Wohnung hat 80 m² von 720 m² Gesamtwohnfläche.
Rechnung
Anteil 2024: 1.440 € × 80/720 = 160 €. Anteil 2025: 2.310 € × 80/720 = 256,67 €. Differenz Ihrer persönlichen Umlage: 96,67 €.
Ergebnis
Ohne vorgelegten Grundsteuerbescheid 2025 ist der Mehrbetrag von 96,67 € angreifbar. Belegeinsicht einfordern, Hebesatz prüfen.
Einwendung
So widersprechen Sie einem unerklärten Sprung
- 01
Bescheid anfordern
Kopie des Grundsteuerbescheids mit Verweis auf §259 BGB verlangen. Ohne Bescheid keine Zahlungspflicht für den strittigen Teil.
- 02
Hebesatz verifizieren
Den Hebesatz Ihrer Gemeinde beim örtlichen Steueramt abfragen oder auf der Kommune-Webseite nachschlagen.
- 03
Gewerbeanteil separieren
Liegt Gewerbe im Haus, auf getrennte Ausweisung bestehen. Ohne Vorwegabzug ist die Abrechnung nach BGH VIII ZR 78/11 formell unwirksam.
- 04
Einwendungsfrist wahren
§556 Abs. 3 S. 5 BGB gibt Ihnen 12 Monate ab Zugang. Rechtzeitig schriftlich widersprechen, Zahlung unter Vorbehalt leisten.
FAQ
Häufige Fragen
Ratgeber
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