Hausmeisterkosten wirken überhöht?Umlagefähiges sauber von Verwaltung trennen
Nur die laufende Hauswartung ist umlagefähig. Reparatur-, Verwaltungs- und Instandhaltungsanteile müssen nach §2 Nr. 14 BetrKV herausgerechnet werden — sonst zahlen Sie doppelt.
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Orientierung
Was ein realistischer Hausmeisterposten kostet
Bundesschnitt
Laut Betriebskostenspiegel 2024 des Deutschen Mieterbundes liegt der Bundesschnitt bei 0,17 €/m²/Monat — quer über alle Gebäudetypen.
DMB Betriebskostenspiegel 2024
Großstadtspitzen
In Berlin, München und Frankfurt finden sich Werte bis 0,35 €/m²/Monat. Höhere Stundensätze und Tariflöhne erklären einen Teil davon.
Regional-Spiegel 2024
Prüf-Schwelle
Alles über 0,40 €/m²/Monat gehört aufgeschlüsselt. Hinter solchen Pauschalen verbergen sich fast immer unzulässige Verwaltungs- oder Reparaturanteile.
§2 Nr. 14 BetrKV
Abgrenzung
Umlagefähig vs. Verwaltung — die Trennlinie
Klassisch umlagefähig
Treppenreinigung, Gartenpflege, Schneeräumen, Kontrollgänge und das Bereitstellen der Mülltonnen gehören eindeutig in §2 Nr. 14 BetrKV.
§2 Nr. 14 BetrKVNicht umlagefähig
Mieterkorrespondenz, Wohnungsabnahmen, Mahnwesen und Buchhaltung sind Verwaltung nach §1 Abs. 2 Nr. 1 BetrKV — auch wenn sie der Hausmeister erledigt.
BGH VIII ZR 103/06Reparatur ist Vermietersache
Alle echten Instandsetzungen (defekte Leitungen, Glasbruch, Schlossaustausch) fallen unter §1 Abs. 2 Nr. 2 BetrKV und dürfen nicht in die Hausmeisterpauschale rutschen.
§1 Abs. 2 Nr. 2 BetrKVDoppelposition mit Fremdfirma
Läuft parallel ein Vertrag mit einer Reinigungsfirma oder einem Gärtner, darf die gleiche Tätigkeit nicht doppelt abgerechnet werden.
BGH VIII ZR 340/10Aufschlüsselung
Mischtätigkeiten — der Verwaltungsanteil-Abzug
Erledigt ein Hausmeister sowohl handwerkliche als auch verwaltende Tätigkeiten, muss der Vermieter eine Tätigkeitsbeschreibung oder eine Schätzung des Verwaltungsanteils vorlegen. Ohne Aufstellung lässt sich nicht bewerten, welcher Teil der Pauschale umlagefähig ist.
AG München 461 C 19626/17 hat für solche Fälle einen pauschalen Abzug von 20 Prozent Verwaltungsanteil anerkannt, wenn der Vermieter keine Aufschlüsselung liefert. Das ist eine solide Untergrenze, die Gerichte regelmäßig bestätigen.
Verlangen Sie die Leistungsbeschreibung und eventuelle Arbeitsverträge über das Einsichtsrecht nach §259 BGB. Kopien nur gegen Kostenerstattung, Fotos während des Einsichtstermins sind nach BGH VIII ZR 189/17 aber erlaubt.
Rechenbeispiel
75 m²-Wohnung, 486 € Hausmeisterpauschale pro Jahr
Ausgangslage
Ihre Wohnung hat 75 m². Die Abrechnung weist eine Hausmeisterpauschale von 486 € jährlich aus. Eine Leistungsbeschreibung liegt nicht bei.
Rechnung
486 € ÷ 75 m² ÷ 12 Monate = 0,54 €/m²/Monat — 0,37 € über dem Bundesschnitt. Bei 20 % Verwaltungsabzug: 486 € × 0,80 = 388,80 €.
Ergebnis
Kürzungspotenzial rund 97 € jährlich — plus weitere Abzüge, wenn nach Belegeinsicht Reparaturanteile auftauchen.
Widerspruch
So formulieren Sie die Einwendung
- 01
Tätigkeitsbeschreibung anfordern
Schriftlich mit Verweis auf §259 BGB Einsicht in den Hausmeistervertrag und die Leistungsbeschreibung verlangen. Frist vier Wochen setzen.
- 02
Betriebskostenspiegel vergleichen
Den eigenen €/m²-Wert mit dem DMB-Bundesschnitt und dem regionalen Spiegel abgleichen und die Differenz dokumentieren.
- 03
Pauschale Kürzung ansetzen
Liegt keine Aufschlüsselung vor, einen Verwaltungsabzug von 20 % nach AG München 461 C 19626/17 geltend machen.
- 04
Zahlungsvorbehalt erklären
Die strittige Differenz unter Vorbehalt zahlen und die 12-Monats-Frist nach §556 Abs. 3 S. 5 BGB wahren. Rückforderung bleibt möglich.
FAQ
Häufige Fragen
Hausmeister-Posten Euro für Euro nachrechnen.
Wir gleichen Ihre Hausmeisterpauschale mit dem Betriebskostenspiegel ab und markieren unzulässige Verwaltungs- und Reparaturanteile.
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