Ist eine Terrorversicherung umlagefähig?

In der Rechtsprechung umstritten. LG Berlin 63 S 30/11 hat sie als Zusatzdeckung der Gebäudeversicherung zugelassen, andere Gerichte lehnen ab. Konkreter Fall entscheidet.

Darf der Vermieter eine überteuerte Versicherung abschließen?

Aus dem Wirtschaftlichkeitsgebot (§556 Abs. 3 S. 1 BGB) folgt die Pflicht zu marktüblichen Prämien. BGH VIII ZR 193/14 hat das bestätigt.

Muss ich die Selbstbeteiligung nach einem Sturmschaden mittragen?

Der Selbstbehalt ist Teil des Vermieterrisikos und nicht auf die Nebenkosten umlagefähig (BGH VIII ZR 67/14).

Wie setze ich die Streichung eines Versicherungspostens durch?

Schriftliche Einwendung binnen 12 Monaten nach §556 Abs. 3 S. 5 BGB, unter konkreter Nennung der nicht umlagefähigen Versicherungsart und Verweis auf §2 Nr. 13 BetrKV.

Wie erkenne ich versteckte Mietausfallbeträge?

Auf der Police nach „Mietausfall“ oder „Mietverlust“ suchen. In der Abrechnung oft unter „Sammelversicherung“ versteckt — Aufschlüsselung nach §259 BGB verlangen.

Welche Versicherungen der Vermieter wirklich umlegen darf§2 Nr. 13 BetrKV im Detail

§2 Nr. 13 BetrKV nennt vier zulässige Versicherungsarten. Alles andere — vor allem Mietausfall und Rechtsschutz — gehört gestrichen.

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§2 Nr. 13BetrKV (Umfang)

0,40 €/m²auffällige Prämie pro Jahr

12 MonateEinwendungsfrist

Whitelist

Diese vier Versicherungen dürfen umgelegt werden

Wohngebäudeversicherung

Feuer, Sturm, Leitungswasser — die Standardpolice für Haus und Dach. Umlagefähig auf den Flächenanteil.

§2 Nr. 13 BetrKV

Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht

Deckt Schäden, die vom Grundstück ausgehen (Dachziegel, Glätte, Baumäste). Gehört zum Kernkatalog.

§2 Nr. 13 BetrKV

Öltankversicherung

Nur bei vorhandenem Heizöltank. Umlagefähig als Sicherungspflicht für Umweltschäden.

§2 Nr. 13 BetrKV

Glasversicherung

Umlagefähig, wenn bauseits relevant (große Glasflächen). Nicht für Wohnungsinneneigentum der Mieter.

§2 Nr. 13 BetrKV

Blacklist

Diese Versicherungen muss der Vermieter selbst bezahlen

01
Mietausfallversicherung
Schützt ausschließlich das Einkommen des Vermieters. Auf keinen Fall umlagefähig.
02
Rechtsschutzversicherung
Reines Vermieterrisiko. Prozesse gegen Mieter, Zahlungsverzug, Räumungsklagen — Sache des Vermieters allein.
03
Hausratversicherung
Betrifft Einrichtung des Mieters. Der Vermieter darf seine eigene Hausratversicherung (für gewerbliche Einrichtung) nicht umlegen.
04
Unterschlagungsversicherung
Deckt Hausverwaltung gegen Veruntreuung ab — Verwaltungsrisiko, nicht Mietersache.

Abgrenzung

Elementarschaden-Zusatz — Graubereich mit klarem Ausgang

Elementarschäden wie Überschwemmung, Erdbeben oder Rückstau sind als Zusatz zur Gebäudeversicherung grundsätzlich umlagefähig. Voraussetzung: marktüblich und angemessen.

BGH VIII ZR 193/14 hat das Wirtschaftlichkeitsgebot auf Versicherungen ausgedehnt. Eine Vermieterin, die die teuerste Police wählt, obwohl gleichwertige Alternativen existieren, riskiert Kürzungen.

Praktisch prüfen Sie den Prämienanteil: Bewegen sich Elementarkosten über 15 Prozent der Gebäudeversicherungs-Basisprämie, fordern Sie Angebotsvergleiche ein — §259 BGB hilft beim Zugang zu Unterlagen.

Praxis

So erkennen Sie versteckte Versicherungsposten

Sammelposition ohne Aufschlüsselung

„Sammelversicherung“, „Versicherungen gesamt“ — solche Posten erfüllen §259 BGB nicht ohne Aufschlüsselung. Belegeinsicht einfordern.

§259 BGB

Prämien über 0,40 €/m²/Jahr

Werte über dieser Schwelle sind für Wohngebäude auffällig. Vergleich mit Betriebskostenspiegel DMB 2024 bringt Klarheit.

DMB 2024

Selbstbehalte im Schadensfall

Selbstbehalte trägt der Vermieter (BGH VIII ZR 67/14). Sie dürfen nicht auf die Nebenkosten umgelegt werden — Klassiker nach Sturmschäden.

BGH VIII ZR 67/14

Mischpolicen

Pakete mit Mietausfall + Gebäude sind zulässig, aber nur der Gebäudeanteil ist umlagefähig. Aufschlüsselung muss klar sein.

§2 Nr. 13 BetrKV

Rechenbeispiel

820 € Prämie, 160 € nicht umlagefähig

Ausgangslage

Jahresprämie „Versicherungen“ 820 € für ein 400 m² großes Haus. Auf Nachfrage zeigt der Vermieter die Aufschlüsselung: 540 € Gebäude, 120 € Haftpflicht, 110 € Mietausfall, 50 € Rechtsschutz.

Rechnung

Umlagefähig nach §2 Nr. 13 BetrKV: 540 € + 120 € = 660 €. Nicht umlagefähig: 110 € + 50 € = 160 €. Pro m²: 160 € ÷ 400 m² = 0,40 €/m²/Jahr.

Ergebnis

Bei 85 m² Wohnfläche: 34 € Erstattung pro Jahr. Über drei Jahre rückforderbar: 102 €.

FAQ

Häufige Fragen

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