Leerstand im Haus?Das Risiko trägt der Vermieter (BGH VIII ZR 159/05)
Stehen zwei von zehn Wohnungen leer, darf Ihr Vermieter nicht ein Achtel statt ein Zehntel umlegen. Das Leerstandsrisiko bleibt beim Eigentümer — nicht bei Ihnen.
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Leiturteil
BGH VIII ZR 159/05 — der Meilenstein zum Leerstandsrisiko
Der BGH hat 2006 den Grundsatz festgeschrieben: Beim Flächenschlüssel ist Gesamtfläche gleich Gesamtfläche. Leerstand reduziert nicht den Teiler, sondern fällt dem Eigentümer zur Last.
Entscheidungsdatum — seitdem ständige Rechtsprechung aller Instanzen.
Leerstand geht immer zulasten des Vermieters, unabhängig von Dauer und Ursache.
Gilt sinngemäß auch bei verbrauchsabhängigen Kosten ohne separate Zähler für die leere Einheit.
Das Urteil ist das meistzitierte BGH-Urteil zum Umlageschlüssel. Mietervereine und Gerichte stützen sich laufend darauf.
Mechanik
So schummelt der Vermieter typischerweise
- 01
Umlage nur auf „vermietete Fläche“
Der Vermieter nimmt statt der Gesamtfläche nur die aktuell vermietete Fläche als Teiler. Ihr Anteil steigt künstlich.
- 02
Gesamtfläche „angepasst“
Manchmal wird die Gesamtfläche schlicht korrigiert, um den Leerstand verschwinden zu lassen. Das fällt nur bei Vergleich mit Vorjahren auf.
- 03
Personenzahl statt Einheiten
Bei Müllgebühren wird auf Personen der Bewohner statt Einheiten umgeschlagen — das mindert den Vermieter-Anteil für leere Wohnungen.
- 04
Verbrauchskosten ohne Einzelzähler
Für leere Einheiten wird kein Verbrauch erfasst und nicht eingerechnet — die Grundkosten verteilen sich auf die verbleibenden Mieter.
Unterscheidung
Flächenschlüssel vs. Verbrauchserfassung
Flächenschlüssel
Gesamtwohnfläche ist der Teiler — immer. Auch wenn die Hälfte der Wohnungen leer steht. Kein Ausnahme.
§556a Abs. 1 BGB
Verbrauch mit Zähler
Nur der tatsächliche Verbrauch der einzelnen Einheit. Eine leerstehende Wohnung verbraucht nichts — die anderen zahlen nichts extra.
§7 HeizKV
Gemischte Heizkosten
Grundkosten laufen nach Fläche, Verbrauchsanteil separat. Für Grundkosten-Anteile greift das Leerstandsprinzip wieder voll.
§7 Abs. 1 HeizKV
Check
So prüfen Sie den Umlageschlüssel in drei Minuten
Erster Schritt: Mieterliste oder Grundbuchauszug über das Einsichtsrecht nach §259 BGB anfordern. Der Vermieter muss Auskunft geben, sonst kippt die Abrechnung formal.
Zweiter Schritt: Die ausgewiesene Gesamtwohnfläche mit Ihrem Anteil vergleichen und nachrechnen. Sprünge zwischen den Jahren sind Warnsignale.
Dritter Schritt: Differenz zum korrekten Anteil berechnen und in die Einwendung aufnehmen. Drei Jahre rückwirkend ist die Regelverjährung (§195 BGB).
Rechenbeispiel
1.200 m² Haus, 180 m² leer — 190 € zu viel pro Jahr
Ausgangslage
Wohnhaus mit 1.200 m² Gesamtfläche, davon 180 m² leer. Ihre Wohnung: 90 m². Jahresbetriebskosten 14.400 €. Der Vermieter rechnet nur auf 1.020 m² vermieteter Fläche um.
Rechnung
Korrekt: 14.400 € × (90/1.200) = 1.080 €. Falsch (Vermieter): 14.400 € × (90/1.020) = 1.270,59 €. Überzahlung: 190,59 € pro Jahr.
Ergebnis
Rückforderung über drei Jahre: 571,77 € — plus Verzugszinsen ab Mahnung (§288 BGB).
FAQ
Häufige Fragen
Ratgeber
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Leerstands-Anteil gegen Gesamtfläche rechnen.
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